Satmadan veya kiraya vermeden önce, bölge uzmanından net fiyat analizi.
Ücretsiz Değerleme AlGayrimenkul alım-satım süreçlerinde en kritik konulardan biri, taşınmazın gerçek piyasa değerinin doğru şekilde belirlenmesidir. Bu noktada en sık kullanılan ve en güvenilir yöntemlerden biri karşılaştırmalı rayiç bedel analizidir. Özellikle konut, arsa ve ticari gayrimenkullerin değerlemesinde temel referans yöntemi olarak kabul edilir.
Bu yazıda, karşılaştırmalı rayiç bedel analizinin ne olduğunu, nasıl yapıldığını, hangi durumlarda kullanıldığını ve neden bu kadar önemli olduğunu tüm detaylarıyla ele alıyoruz.
Rayiç bedel, bir gayrimenkulün serbest piyasa koşullarında, alıcı ve satıcının baskı altında olmadan, makul bir süre içinde anlaşabileceği ortalama satış değerini ifade eder.
Rayiç bedel şu alanlarda referans alınır:
Karşılaştırmalı rayiç bedel analizi, değerlemesi yapılacak gayrimenkulün; aynı bölgede bulunan, benzer özelliklere sahip ve yakın zamanda satılmış veya satışta olan diğer gayrimenkullerle karşılaştırılması yoluyla değerinin belirlenmesi yöntemidir.
Bu yöntem şu temel varsayıma dayanır: Benzer özelliklere sahip gayrimenkuller, benzer piyasa koşullarında benzer fiyatlardan alıcı bulur.
Analizin ilk adımında değerlemesi yapılacak taşınmazın tüm fiziksel ve konumsal özellikleri netleştirilir:
Emsaller, aşağıdaki kriterlere göre seçilir:
Sağlıklı bir analiz için genellikle en az 3 ila 5 adet emsal kullanılır.
Emsal gayrimenkuller ile değerlemesi yapılan taşınmaz arasında birebir benzerlik bulunamayacağı için fiyat düzeltmeleri uygulanır.
Örnek düzeltmeler:
Bu düzeltmeler sayesinde emsaller, değerlemesi yapılan gayrimenkule mümkün olduğunca yaklaştırılır.
Düzeltmeler sonrasında elde edilen metrekare birim fiyatları üzerinden:
Bu analiz yöntemi aşağıdaki durumlarda yaygın olarak kullanılır:
Bu nedenle bazı durumlarda gelir yaklaşımı veya maliyet yaklaşımı ile birlikte değerlendirilmesi önerilir.
Hayır, aynı şey değildir.
Karşılaştırmalı rayiç bedel analizi, ekspertiz raporlarında kullanılan değerleme yöntemlerinden biridir. Ekspertiz raporu ise lisanslı uzmanlar tarafından hazırlanır, yasal standartlara uygunluk içerir ve birden fazla değerleme yöntemini kapsayabilir.
Karşılaştırmalı rayiç bedel analizi, bir gayrimenkulün gerçek piyasa değerini belirlemenin en etkili yollarından biridir. Yanlış fiyatlandırma, mülkün uzun süre satılamamasına veya değerinin altında elden çıkarılmasına neden olabilir.
Bu nedenle ister alıcı ister satıcı olun, karar vermeden önce karşılaştırmalı rayiç bedel analizine dayalı bir değerlendirme yapılması büyük önem taşır.