Satmadan veya kiraya vermeden önce, bölge uzmanından net fiyat analizi.
Ücretsiz Değerleme AlGayrimenkul alım–satım sürecinde en sık karıştırılan kavramların başında ekspertiz değeri ve piyasa değeri gelir. Özellikle konut kredisi kullanacak alıcılar ile satış fiyatını doğru belirlemek isteyen satıcılar için bu iki kavram arasındaki farkı net biçimde anlamak büyük önem taşır.
Bu yazıda, ekspertiz raporu ile piyasa değeri arasındaki farkları tüm yönleriyle ele alıyor, hangi durumda hangisinin esas alındığını açıklıyoruz.
Ekspertiz raporu; bir gayrimenkulün tarafsız, teknik ve yasal kriterlere göre değerinin belirlendiği resmi bir değerlendirme belgesidir. Türkiye’de bu raporlar, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş lisanslı değerleme şirketleri tarafından hazırlanır.
Ekspertiz raporu hazırlanırken dikkate alınan başlıca kriterler şunlardır:
Ekspertiz raporu, özellikle konut kredisi kullanılan işlemlerde banka için zorunlu bir belgedir.
Piyasa değeri; bir gayrimenkulün serbest piyasa koşullarında, alıcı ve satıcının karşılıklı anlaşmasıyla oluşan gerçek satış fiyatıdır. Bu değer resmi bir belgeye dayanmak zorunda değildir ve tamamen arz–talep dengesiyle belirlenir.
Piyasa değerini etkileyen temel faktörler şunlardır:
Bu nedenle aynı binadaki iki dairenin piyasa değeri bile farklı olabilir.
Ekspertiz raporunda yer alan değer ile piyasa değeri çoğu zaman birebir örtüşmez. Bunun birkaç temel nedeni vardır.
Ekspertiz firmaları, özellikle bankalar adına çalıştıkları için riskten kaçınan bir yaklaşım benimser. Olası fiyat düşüşleri göz önünde bulundurularak daha muhafazakâr bir değer belirlenir.
Piyasa koşulları çok hızlı değişebilir. Ancak ekspertiz raporunda kullanılan emsal satışlar genellikle geçmiş birkaç aya dayanır. Bu durum, piyasa değeri ile ekspertiz değeri arasında fark oluşmasına neden olabilir.
Manzara, özel mimari, prestijli site, nadir daire gibi duygusal ve algısal faktörler piyasa değerini yükseltebilir. Ekspertiz raporunda ise bu tür unsurlar sınırlı ölçüde dikkate alınır.
Konut kredisi kullanımı söz konusu olduğunda bankalar yalnızca ekspertiz değerini esas alır.
Örnek:
Banka, kredi oranını (örneğin %80) 5.000.000 TL üzerinden hesaplar. Aradaki fark, alıcı tarafından peşinat olarak karşılanır. Bu uygulamalar, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu düzenlemeleri çerçevesinde yapılır.
Ekspertiz raporu, teknik, resmi ve temkinli bir değeri temsil ederken; piyasa değeri, arz–talep dengesi ve pazarlık süreciyle şekillenir. Sağlıklı bir alım veya satım kararı verebilmek için bu iki değeri birlikte değerlendirmek gerekir.
Etiketler: göktürk ekspertiz raporu, göktürk emlak değerleme