Satmadan veya kiraya vermeden önce, bölge uzmanından net fiyat analizi.
Ücretsiz Değerleme AlDijitalleşmenin emlak sektörüne kazandırdığı en popüler araçlardan biri otomatik emlak değerleme sistemleridir. Birkaç tıklamayla evinizin kaç para ettiğini söyleyen bu sistemler, özellikle ev sahipleri ve yatırımcılar için oldukça cazip görünür. Ancak pratikte bu araçlar, çoğu zaman gerçek piyasa değerinden ciddi şekilde sapabilen sonuçlar üretir.
Bu yazıda, otomatik emlak değerleme sistemlerinin neden yanıltıcı olabildiğini, hangi durumlarda risk oluşturduğunu ve doğru değerleme için neden insan uzmanlığına ihtiyaç duyulduğunu tüm yönleriyle ele alıyoruz.
Otomatik emlak değerleme sistemleri (AVM – Automated Valuation Model), geçmiş satış verileri, ilan fiyatları ve istatistiksel modeller kullanarak bir taşınmazın tahmini değerini hesaplayan yazılımlardır.
Türkiye’de yaygın kullanılan bazı platformlar:
Bu sistemler hızlıdır, ancak hız çoğu zaman doğrulukla ters orantılıdır.
Otomatik sistemler genellikle:
bazında ortalama fiyatlar üzerinden hesaplama yapar.
Oysa emlakta değeri belirleyen asıl unsur çoğu zaman mikro lokasyondur:
Aynı mahalledeki iki daireden biri park manzaralıyken diğeri ana caddeye bakıyorsa, otomatik sistem bu farkı çoğu zaman göremez.
Otomatik değerleme araçları şunları bilemez:
Sisteme göre:
çoğu zaman aynı değerde görünür.
Gerçek piyasada ise bu iki daire arasında yüz binlerce liralık fark olabilir.
Otomatik sistemlerin en büyük problemlerinden biri, ilan fiyatlarını gerçek satış fiyatı gibi kabul etmeleridir.
Gerçekte:
Sonuç:
Emlak piyasası:
gibi faktörlere çok hızlı tepki verir.
Otomatik sistemler ise:
Özellikle:
gibi gelişmeler sistemlere aylar sonra yansıyabilir.
Aynı mahallede:
arasında ciddi değer farkı vardır.
Ancak otomatik sistemler çoğu zaman:
gibi kriterleri yeterince detaylı işleyemez.
Bir gayrimenkulün değeri yalnızca fiziksel özellikleriyle değil, hukuki durumu ile de belirlenir:
Otomatik sistemler bu riskleri genellikle:
Oysa bu unsurlar, satış fiyatını doğrudan etkiler.
Gerçek değer:
göre şekillenir.
Bir emlak danışmanı:
bilir. Otomatik sistemler ise insan davranışını ölçemez.
Bu sistemler tamamen işe yaramaz değildir. En doğru kullanım şekli:
Ancak:
için tek başına yeterli değildir.
Gerçekçi bir emlak değerlemesi için:
Bu da ancak bölgeyi iyi bilen bir emlak danışmanı veya uzman değerleme çalışması ile mümkündür.
Otomatik emlak değerleme sistemleri:
Gerçek piyasa değerini belirlemek, yalnızca algoritmalarla değil; tecrübe, saha bilgisi ve doğru analizle mümkündür.
Evinizin veya yatırım yapmayı düşündüğünüz gayrimenkulün gerçek değerini öğrenmek istiyorsanız, otomatik sistemleri referans olarak kullanın; kararınızı mutlaka uzman görüşüyle destekleyin.