Satmadan veya kiraya vermeden önce, bölge uzmanından net fiyat analizi.
Ücretsiz Değerleme AlArsa değerlemesi, gayrimenkul değerleme disiplininin en hassas alanlarından biridir. Özellikle birbirinden farklı yapılaşma koşullarına sahip arsaların karşılaştırılması, yalnızca metrekare fiyatlarına bakılarak yapılamaz. Aynı büyüklükte iki arsanın imar hakları farklıysa, ekonomik değerleri de önemli ölçüde değişir.
Uygulamada yapılan en yaygın hatalardan biri, farklı yapılaşma koşullarına sahip arsaları doğrudan metrekare fiyatı üzerinden karşılaştırmaktır. Oysa bir arsanın gerçek ekonomik değeri yalnızca yüzölçümünden değil, üzerinde ne kadar yapı üretilebildiğinden de etkilenir.
Bu nedenle profesyonel değerleme çalışmalarında, farklı yapılaşma koşullarına sahip arsaların karşılaştırılmasında en sağlıklı yöntemlerden biri inşaat alanı (emsal inşaat hakkı) bazlı karşılaştırmadır.
Bir arsanın değeri üzerinde etkili olan temel imar unsurları şunlardır:
Bu unsurlar, arsanın yatırım potansiyelini doğrudan belirler.
Örneğin aynı büyüklükte iki arsayı düşünelim.
Birinci arsa üzerine yalnızca 600 m² inşaat yapılabilirken ikinci arsa üzerine 2.000 m² inşaat yapılabiliyorsa, bu iki parselin aynı metrekare fiyatına sahip olması beklenemez.
Çünkü yatırımcı aslında toprağı değil, üretebileceği yapı hakkını satın almaktadır.
Piyasada sıklıkla şu ifadeler duyulur:
“Bu bölgede arsalar 30.000 TL/m².”
Ancak bu bilgi tek başına yeterli değildir.
Çünkü;
İkinci arsa yaklaşık üç kat fazla inşaat hakkına sahip olacaktır.
Dolayısıyla yalnızca arsa metrekare fiyatına göre yapılan karşılaştırma ciddi hatalara yol açabilir.
Profesyonel değerleme çalışmalarında farklı imar haklarına sahip arsalar karşılaştırılırken önce her parselin üretebildiği toplam emsal inşaat alanı hesaplanır.
Formül oldukça basittir.
Toplam İnşaat Alanı = Arsa Alanı × Emsal (KAKS)
Daha sonra satış fiyatı bu inşaat alanına bölünür.
Böylece her arsa için ortak karşılaştırma birimi elde edilir.
İnşaat Alanı Birim Değeri = Satış Fiyatı / Toplam İnşaat Alanı
Bu yöntem, farklı yapılaşma haklarını aynı zeminde değerlendirmeyi sağlar.
Bir arsanın değerinin belirlendiğini düşünelim.
Toplam yapılabilecek inşaat alanı:
800 × 2.00 = 1.600 m²
Şimdi piyasadan üç emsal satış bulalım.
| Emsal | Arsa Alanı | Emsal (KAKS) | İnşaat Alanı | Satış Fiyatı |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 600 m² | 1.50 | 900 m² | 27.000.000 TL |
| 2 | 1.000 m² | 2.50 | 2.500 m² | 80.000.000 TL |
| 3 | 700 m² | 1.20 | 840 m² | 24.360.000 TL |
Şimdi her biri için inşaat alanı birim değerini hesaplayalım.
27.000.000 / 900
= 30.000 TL/inşaat m²
80.000.000 / 2.500
= 32.000 TL/inşaat m²
24.360.000 / 840
= 29.000 TL/inşaat m²
Ortalama değer:
(30.000 + 32.000 + 29.000) / 3
= 30.333 TL/inşaat m²
Arsanın toplam inşaat hakkı:
1.600 m²
İnşaat alanı birim değeri:
30.333 TL
Toplam değer:
1.600 × 30.333
= 48.532.800 TL
Yaklaşık piyasa değeri:
48.500.000 TL
Görüldüğü gibi hesaplama, yalnızca arsa alanına değil, üretilebilecek yapı miktarına dayandırılmıştır.
Her ne kadar inşaat alanı ortak bir karşılaştırma zemini oluştursa da, emsal satışlar arasında farklılıklar bulunabilir. Bu nedenle değerleme uzmanı gerekli düzeltmeleri yapmalıdır.
Düzeltme gerektirebilecek başlıca unsurlar şunlardır:
Bu düzeltmeler yapılmadan yalnızca matematiksel hesaplama ile sonuca ulaşmak doğru değildir.
Bazı yatırımcılar yalnızca kat adedine bakarak değer biçmeye çalışır.
Oysa iki farklı parsel düşünelim.
Birinde 4 kat izni vardır ancak emsal 1.20’dir.
Diğerinde 8 kat izni vardır fakat emsal yine 1.20’dir.
Her iki parsel de aynı toplam inşaat alanına sahip olabilir.
Bu nedenle kat adedi tek başına değer belirleyen bir unsur değildir. Esas belirleyici olan, kullanılabilir toplam yapılaşma hakkıdır.
İmar kullanım kararı da değeri doğrudan etkiler.
Aynı emsale sahip iki arsadan biri konut, diğeri ticaret alanında kalıyorsa yatırım getirileri farklı olacaktır.
Benzer şekilde;
gibi kullanım kararları kendi pazar dinamikleri içinde değerlendirilmelidir.
Bu nedenle farklı kullanım kararlarına sahip arsalar mümkün olduğunca kendi emsalleriyle karşılaştırılmalıdır.
Emsal değeri aynı olsa bile bazı plan notları yapılaşmayı önemli ölçüde etkileyebilir.
Örneğin;
gibi hükümler yatırım maliyetini ve dolayısıyla arsanın piyasa değerini değiştirebilir.
Bu nedenle değerleme uzmanı yalnızca imar çapına değil, plan notlarının tamamına hâkim olmalıdır.
Yapılaşma koşulları farklı arsaların değerlemesinde yalnızca arsa metrekare fiyatını esas almak sağlıklı sonuç vermez. Aynı büyüklükteki iki parsel, sahip oldukları imar hakları nedeniyle birbirinden çok farklı ekonomik değerlere sahip olabilir. Bu nedenle profesyonel değerleme çalışmalarında öncelikle her parselin toplam inşaat hakkı hesaplanmalı, ardından satış fiyatları inşaat alanı bazında karşılaştırılmalıdır. Elde edilen birim değer; konum, kullanım kararı, plan notları, parsel özellikleri ve diğer şerefiye unsurları dikkate alınarak gerekli düzeltmelerle desteklenmelidir. Böylece hem yatırımcılar hem de değerleme uzmanları, farklı yapılaşma koşullarına sahip arsalar arasında daha gerçekçi ve savunulabilir piyasa değerlerine ulaşabilir.
Etiketler: gayrimenkul değerleme, arsa değerleme