Satmadan veya kiraya vermeden önce, bölge uzmanından net fiyat analizi.
Ücretsiz Değerleme AlGayrimenkul değerleme süreci dışarıdan bakıldığında yalnızca benzer ilanlara bakılarak yapılan basit bir fiyat belirleme çalışması gibi görünebilir. Oysa profesyonel bir değerleme çalışmasının en kritik aşamalarından biri, ulaşılabilen veriler arasından hangilerinin gerçekten kullanılmaya uygun olduğuna karar vermektir.
Bugün internet sayesinde binlerce emlak ilanına, geçmiş satış bilgilerine, resmi kayıtlara ve çeşitli piyasa analizlerine ulaşmak mümkündür. Ancak veri miktarının fazla olması, her verinin doğru olduğu anlamına gelmez. Aksine, yanlış seçilen birkaç veri bile taşınmazın değerini ciddi şekilde hatalı gösterebilir.
Bu nedenle değerleme uzmanının görevi yalnızca veri toplamak değil, aynı zamanda verileri filtrelemek, analiz etmek ve en uygun olanları kullanmaktır.
Bir taşınmazın değeri, piyasadaki benzer taşınmazlarla karşılaştırılarak belirlenir. Ancak hiçbir taşınmaz diğerinin birebir aynısı değildir.
İki daire aynı mahallede bulunabilir. Aynı metrekareye sahip olabilir. Hatta aynı binada yer alabilir. Buna rağmen biri caddeye bakarken diğeri arka cephede olabilir. Biri tamamen yenilenmişken diğeri yıllardır tadilat görmemiş olabilir.
Bu nedenle ulaşılan her satış veya ilan bilgisi doğrudan karşılaştırmaya uygun değildir.
Değerleme uzmanı önce elindeki verileri değerlendirir, ardından gerçekten karşılaştırılabilir olanları seçer.
Profesyonel bir değerleme çalışmasında farklı kaynaklardan bilgi toplanabilir.
Bunlardan bazıları şunlardır:
Ancak tüm bu bilgiler aynı ağırlıkta değerlendirilmez.
Değerleme sürecinde en sık yapılan hatalardan biri ilan fiyatlarını doğrudan piyasa değeri kabul etmektir.
İlan fiyatı satıcının beklentisini gösterir.
Gerçek satış fiyatı ise alıcı ile satıcının uzlaştığı rakamdır.
Örneğin aynı sokakta üç dairenin şu fiyatlarla ilana çıktığını düşünelim.
İlk bakışta bölgedeki piyasa değeri yaklaşık 8,7 milyon TL gibi görünebilir.
Ancak satış kayıtları incelendiğinde şu tablo ortaya çıkabilir.
Bu durumda yalnızca ilanlara bakılarak yapılan değerleme gerçeği yansıtmayacaktır.
Birçok kişi aynı sokaktaki dairelerin mutlaka en iyi emsal olduğunu düşünür.
Oysa bazen birkaç sokak ötede bulunan bir taşınmaz çok daha doğru karşılaştırma sağlayabilir.
Örneğin;
Aynı sokakta bulunan daire:
İki sokak ötede bulunan daire:
Bu durumda ikinci taşınmaz karşılaştırma açısından daha güçlü bir emsal olabilir.
Yakınlık tek başına yeterli değildir.
Bazı satışlar piyasa koşullarını yansıtmaz.
Örneğin;
Bu tür işlemler normal piyasa davranışını temsil etmediği için değerleme çalışmasında dikkatli değerlendirilmelidir.
Örneğin piyasada benzer daireler ortalama 10 milyon TL seviyesindeyken bir dairenin 7 milyon TL’ye satılması mutlaka piyasanın düştüğünü göstermez.
Satışın arkasındaki neden araştırılmalıdır.
Gayrimenkul piyasası sürekli değişmektedir.
Bir yıl önce yapılan satış bugünkü piyasa şartlarını yansıtmayabilir.
Örneğin;
Bu gelişmeler kısa sürede fiyatların önemli ölçüde değişmesine neden olabilir.
Bu nedenle mümkün olduğunca güncel veriler tercih edilir.
Karşılaştırma yapılırken şu özellikler mümkün olduğunca benzer olmalıdır.
Ne kadar fazla ortak özellik varsa karşılaştırma o kadar güvenilir olur.
Profesyonel değerleme hiçbir zaman tek bir satışa dayanmaz.
Örneğin üç emsal şu şekilde olsun.
Dördüncü satış ise 12.500.000 TL olsun.
İlk üç satış birbirini desteklerken son satış önemli ölçüde ayrışmaktadır.
Uzman bu satışın neden farklı olduğunu araştırır.
Belki daire tamamen lüks şekilde yenilenmiştir.
Belki büyük bir terası vardır.
Belki özel kullanım hakları bulunmaktadır.
Sebep açıklanamıyorsa bu veri doğrudan analiz dışında bırakılabilir veya düşük ağırlıkla değerlendirilebilir.
Veri tabanları birçok bilgi sunar.
Ancak sahada görülebilecek bazı özellikler kayıtlarda yer almayabilir.
Örneğin;
İki bina aynı metrekareye sahip olsa bile çevresel koşullar nedeniyle değerleri farklı olabilir.
Bu nedenle saha incelemesi değerleme sürecinin vazgeçilmez parçalarından biridir.
En sağlıklı sonuç, tek bir veri kaynağına bağlı kalmadan elde edilir.
Örneğin bir uzman;
Bu kaynakların tamamı birlikte analiz edildiğinde piyasa değeri çok daha güvenilir şekilde belirlenebilir.
Bazı kişiler ne kadar çok veri toplanırsa sonucun o kadar doğru olacağını düşünür.
Oysa değerlemede önemli olan veri sayısı değil, veri kalitesidir.
Yüzlerce ilgisiz ilan yerine gerçekten karşılaştırılabilir beş veya altı güçlü emsal çoğu zaman çok daha güvenilir sonuç verir.
Bu nedenle profesyonel değerleme uzmanları, ulaştıkları tüm verileri kullanmak yerine önce uygunluk analizini yapar, ardından yalnızca güvenilir ve karşılaştırılabilir verileri değerlendirme sürecine dahil eder.
Gayrimenkul değerleme, yalnızca veri toplama işi değildir. Asıl uzmanlık, hangi verilerin güvenilir, güncel ve karşılaştırmaya uygun olduğunu ayırt edebilmektir. İlan fiyatları, satış kayıtları, resmi belgeler ve saha gözlemleri birlikte değerlendirildiğinde çok daha isabetli sonuçlara ulaşılır. Nitelikli bir değerleme çalışmasının temelinde, fazla veri değil; doğru seçilmiş, doğrulanmış ve amaca uygun veriler yer alır. Bu yaklaşım hem taşınmaz sahipleri hem yatırımcılar hem de finans kuruluşları için daha sağlıklı ve güvenilir kararların alınmasını sağlar.
Etiketler: gayrimenkul değerleme