Satmadan veya kiraya vermeden önce, bölge uzmanından net fiyat analizi.
Ücretsiz Değerleme AlGayrimenkul değerleme çalışmalarında en kritik aşamalardan biri, emsal karşılaştırmalarının doğru yapılmasıdır. Özellikle imarlı arsaların değer tespitinde birçok kişi ve hatta bazı sektör profesyonelleri, satış fiyatını doğrudan arsa yüzölçümüne bölerek metrekare birim değerine ulaşmayı yeterli görmektedir. Ancak bu yaklaşım, her zaman gerçeği yansıtmaz.
Çünkü bir arsanın ekonomik değeri yalnızca büyüklüğünden değil, üzerinde ne kadar yapı üretilebildiğinden kaynaklanır. Aynı büyüklükte iki arsanın inşaat hakkı farklıysa piyasa değerleri de önemli ölçüde değişecektir.
İşte bu nedenle birçok değerleme çalışmasında, özellikle yapılaşma hakkının belirleyici olduğu bölgelerde karşılaştırma birimi olarak inşaat alanı (satılabilir veya emsale esas inşaat alanı) kullanılması çok daha sağlıklı sonuçlar vermektedir.
Bu yazıda inşaat alanı karşılaştırma yöntemini, hangi durumlarda tercih edilmesi gerektiğini ve örnek bir hesaplama ile nasıl uygulandığını ayrıntılı olarak inceleyeceğiz.
Karşılaştırma birimi, emsal satışların ortak bir ölçüye dönüştürülmesini sağlayan değerdir.
Arsa değerlemesinde en sık kullanılan karşılaştırma birimleri şunlardır:
Her karşılaştırma birimi her arsa tipi için uygun değildir.
Özellikle konut, ticaret ve karma kullanım imarlı arsaların değerlemesinde yatırımcıların satın aldığı şey arsanın metrekaresi değil, üretebildiği inşaat hakkıdır.
Bu yöntemde satış fiyatı doğrudan arsa büyüklüğüne değil, arsanın üretebildiği toplam inşaat alanına bölünür.
Formül oldukça basittir.
İnşaat Alanı Birim Değeri = Satış Fiyatı / Toplam İnşaat Alanı
Buradaki inşaat alanı;
olarak kullanılabilir.
Şimdi iki farklı arsayı inceleyelim.
| Özellik | Arsa A | Arsa B |
|---|---|---|
| Arsa Alanı | 1.000 m² | 1.000 m² |
| Emsal (KAKS) | 1.00 | 2.50 |
| İnşaat Alanı | 1.000 m² | 2.500 m² |
| Satış Fiyatı | 20.000.000 TL | 42.500.000 TL |
Arsa metrekare fiyatına bakalım.
Arsa A
20.000.000 / 1.000 = 20.000 TL/m²
Arsa B
42.500.000 / 1.000 = 42.500 TL/m²
Yüzeysel bakıldığında ikinci arsa iki katından daha değerli görünmektedir.
Oysa yatırımcı açısından önemli olan üreteceği inşaat miktarıdır.
Şimdi inşaat alanı bazında hesaplayalım.
Arsa A
20.000.000 / 1.000 = 20.000 TL/inşaat m²
Arsa B
42.500.000 / 2.500 = 17.000 TL/inşaat m²
İlginç şekilde ikinci arsa, arsa metrekaresi açısından daha pahalı görünmesine rağmen üretebildiği inşaat miktarı dikkate alındığında daha ekonomik bir yatırım fırsatı sunmaktadır.
Bu nedenle profesyonel yatırımcılar çoğu zaman ilk olarak inşaat alanı başına maliyete bakarlar.
Bir değerleme uzmanı aşağıdaki adımları izler.
Öncelikle benzer bölgede gerçekleşmiş arsa satışları belirlenir.
Her emsal için;
ayrıntılı şekilde analiz edilir.
Örneğin;
= 1.600 m²
= 20.000 TL/inşaat m²
Bu değer artık diğer emsallerle karşılaştırılabilir hale gelir.
Değerlemesi yapılacak arsa özellikleri:
Toplam inşaat hakkı: 1.200 × 2 = 2.400 m²
Bölgedeki emsaller incelendiğinde aşağıdaki sonuçlar elde edilmiştir.
| Emsal | İnşaat Alanı | Satış Fiyatı | Birim Değer |
|---|---|---|---|
| A | 2.000 m² | 40.000.000 TL | 20.000 TL/m² |
| B | 1.500 m² | 28.500.000 TL | 19.000 TL/m² |
| C | 2.400 m² | 49.200.000 TL | 20.500 TL/m² |
Piyasa analizi sonucunda uygun birim değerin 20.000 TL/inşaat m² olduğu kabul edilmiştir.
Değerleme konusu arsa: 2.400 × 20.000 = 48.000.000 TL
Bu yöntem, yalnızca arsa alanını esas alan hesaplamalara göre daha tutarlı ve yatırımcı bakış açısını daha iyi yansıtan bir sonuç üretmektedir.
Bu yöntemin öne çıkan avantajları şunlardır:
İnşaat alanı esas alınırken yalnızca emsal (KAKS) değerine odaklanmak yeterli değildir. Aşağıdaki unsurlar da geliştirme potansiyelini ve dolayısıyla değeri etkileyebilir:
Bu nedenle yalnızca matematiksel birim fiyat karşılaştırması yapmak yerine, emsaller arasında gerekli düzeltmeler uygulanmalı ve her arsanın özellikleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
İmarlı arsaların değerlemesinde yüzölçümüne dayalı metrekare fiyatı her zaman doğru sonucu vermez. Çünkü piyasa, arsayı çoğu zaman üzerinde geliştirilebilecek proje potansiyeli üzerinden fiyatlandırır. Bu nedenle özellikle konut, ticaret ve karma kullanım bölgelerinde inşaat alanı başına birim değer, yatırımcı bakış açısını daha doğru yansıtan güçlü bir karşılaştırma ölçütüdür.
Elbette bu yöntem tek başına yeterli değildir. İmar hakları, kullanım türü, geliştirme maliyetleri, plan notları ve piyasa koşulları birlikte analiz edilmelidir. Ancak doğru emsallerle ve uygun düzeltmelerle uygulandığında, inşaat alanı karşılaştırma birimi hem uluslararası değerleme yaklaşımına hem de piyasa gerçeklerine uygun, güvenilir sonuçlar üretir. Bu nedenle özellikle proje geliştirme potansiyeli yüksek arsaların değerlemesinde, profesyonel değerleme uzmanlarının en sık başvurduğu yöntemlerden biri olarak öne çıkmaktadır.
Etiketler: gayrimenkul değerleme